在连开三次火热的前提下，昨天9月14日，第四期认筹首日，认筹率又一天冲到50%。我把他们卖得好的原因归功于几个因素：

　　1）很清楚知道「产品力」就是「竞争力」，从公区到户型，从装标到设计，都尽可能做到区域内最优质的水准

　　而且不止是1楼，哪怕负一楼车库的大堂，也同样采用了这样的高标准，该有的岩板，地砖，格栅，圆弧吊顶也一个都没少，甚至因为空间关系，更为大气了。

　　车库的部分，能看到单元门外的立柱和自动门两侧都是包裹了宝格丽蓝的岩板，吊顶则用了铝板加灯光的结合，没有用在市场上已经被用到麻木的星空顶，而选择了一个更为复杂，但实际效果更好的方案。

　　今天9月15日，象屿已经把商业配套的一个约3000㎡的包含健身房泳池的心奢海派club开放呈现了部分的实景效果。

　　根据目前的方案，预计这个商业配套除了健身房，泳池以外，还会有诸如台球、少儿足球、棋牌、SPA等功能区（实际以交付运营为准），为社区业主提供非常大面积且丰富的活动空间。

　　从整个的大堂来看，沿用了非常海派的设计元素，拼花的地砖和奢石与木饰面结合的非常不错。

　　九游会国际

　　这个心奢海派club是建造在1楼~3楼的，泳池在一楼，和传统在地下的泳池相比采光更好也更通透。

　　泳池底部则是马赛克的拼花，和水池对应的是顶部居然做了波浪纹的吊顶，这个波浪纹也和泳池边上的各类装饰呼应，现场看非常漂亮。

　　健身房的另一侧则是一个轻餐吧，未来业主可以在游泳，健身，运动之后点一些轻餐食补充能量

　　象屿和所有给力的开发商一样，在远香湖岸这个项目上，一边开盘，一边在「兑现」，业主几乎每几个月都能看到一部分实景的呈现，对于已经购买的业主来说是很安心的，对于想要购买的业主同样也是如此。

　　象屿管7,8,9三个月叫「品质兑现季」，一切在年初承诺的东西，在这时候都摆在眼前。

　　91㎡的3房1卫，三开间朝南，搭配S墙和开阔的餐厅空间，大体上总价只要400万左右，是这个价位段入门的最佳选择。

　　而104㎡的3房2卫，则是非常标准的动静分离户型，主卧带套间，对于家里有多人居住诉求的，效果更好。这个户型的总价段也控制在了500万级别。

　　客餐厅一体的设计让整个尺度感得到最大化的体现，超大面的岩板，地砖的密缝拼接，全屋的无主灯设计都是硬装上出彩的地方。

　　这些配置在各个户型上都采用了同样的设计，完全没有因为总价的区别而做差异化的对待。

　　因为容积率的原因，刚才提到了这个小区可以做高低配，叠墅本身更低密，更能拉高价格，才能把高层的价格做到极致的低。

　　下叠的整个空间感本身也是比高层会大很多，这样的定价策略也让远香湖岸的高层性价比拉到板块最好的位置。

　　目前现场已经做出的样板间里，能看到不管是东西山墙还是北侧，基本都是铝板为主。

　　使用铝板外立面能非常好地延长整个社区的寿命，也能和周围的社区形成非常明显的代差。

　　对他们来说，完全不用介绍，只要指向售楼处对面的线年房龄的其他房子外立面开始脱落，基本就是最好的活体广告了。

　　在售楼处的工艺工法区看到这张图的时候，我也是很震惊的。因为我记得卧室不是落地窗，不可能那么高的玻璃比例的，明明是有飘窗的。

　　原来在飘窗的部分，其他房企可能直接用真石漆来解决了，但象屿在这个盘上为了外立面的一体化，也做了玻璃挡在外面，最终从远处看整体效果就会是玻璃比例非常高的感受。

　　从这个细节里，真的突然就能感受到，象屿前面那些公区做得好的地方都不是白白做的，是的的确确考虑到了整体的美观，哪怕愿意增加一些成本，也要做到比较高的水准。

　　对于不熟悉嘉定新城的人来说，很可能第一眼就会被「步行范围无地铁」给劝退。

　　这是售楼处的远香湖CAZ规划图，你能发现这里的开发强度非常高，从项目往北基本都是一路商办住宅往上延伸到远香湖。

　　整个图的最南侧，正好远香湖岸在规划范围内，北侧一条马路之隔就是上实嘉定分校九年制，而远香湖岸也正好在他的摇号范围内。

　　环境好，城市界面新，有产业，有商业，有图书馆有大剧院，也有公园，甚至还有规划的300米地标建筑未来塔。

　　而这些配套，可能的学校，商业，环境，仅仅需要一个400多万的起步价就可以拥有。

　　对于象屿·远香湖岸来说，在这个价位段的项目依然坚持打磨产品，把它当作千万级的房子在做，并且陆续实景呈现，让顾客不断感受到被尊重就是打动人最好的办法。

　　上海只有少数的项目能做到热卖依然不断做示范区，甚至不断提升标准适合市场变化的。

　　这一点上，做得好不好是房企没有办法偷懒的，甚至从一开始就能看出开发商的计划和诚意。

　　远香湖CAZ范围内，上实嘉定校区边，400万起步三房，三开三热，9月15日开放心奢海派club实景

　　2、非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年（青浦、嘉定、松江、奉贤、宝山、金山调整为2年，临港新片区特定人群为1年)；

　　答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”）。

　　五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

　　其中，二套房最低首付比例根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至30%；其他区域全部调整为35%。

　　二套房商贷利率根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区调整为3.6%；其他区域调整为3.8%。

　　5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%。

　　5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。

　　2、签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。

　　3、认购金只能刷储蓄卡走开发商的POS机，认购金不允许现金支付，且开发商必须出具盖章过的有效收据，购房者支付认购意向金，才有参与摇号的资格。

　　上海深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化，推动构建房地产发展新模式，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。经市政府同意，9月29日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》）。《通知》自2024年10月1日起施行。

　　《通知》明确，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进职住平衡、服务安居，进一步调整优化住房限购政策。

　　一是缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。二是提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。三是在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

　　《通知》提出，按照因城施策原则，优化个人住房贷款的有关政策。一是落实国家关于降低存量房贷利率政策。引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。二是降低房贷首付比例。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。

　　《通知》要求，为降低住房交易税收成本，支持居民多样化改善性住房需求，一是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；二是按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

　　9月29日晚间，央行发布公告，宣布完善商业性个人住房贷款利率定价机制。允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场期待已久的存量房贷利率调整政策正式落地。

　　随后，市场利率定价自律机制发布关于批量调整存量房贷利率的倡议（以下简称“倡议”）。倡议提出，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。

　　为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房(有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外)，引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房人利息负担。

　　中国人民银行9月29日发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。

　　市场利率定价自律机制同时发布倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限(如有)，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。

　　为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房(有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外)，引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房人利息负担。

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